銷售不暢、多種疾病纏身的南沙樓市,如今病情終於有所好轉,將有望順利“出院”。“出院”原因是因為從6月開始,南沙一手住宅的網簽成交套數、成交金額等“身體指標”均在全面回升,其中10月除了成交均價,成交套數、成交金額等指標都創了今年的新高,算是恢復到正常的水平。11月初,南沙甚至出現了“日光”的樓盤,可以說,南沙已許久不曾經歷這種紅火的場景。
  專家會診
  幾起幾落 回暖躑躅
  黃韜(中原地產項目部總經理)
  南沙前期經過高度炒作,已預支了政策前景,此前已是過於看好,才會導致回落明顯。實際上從去年到現在,自貿區的政策還沒落實,也沒有相關的配套產業落地,南沙缺少常住的工作人口,買家基本以投資客為主。還有南沙的規劃本來就是以二十年甚至是三十年建成的速度進行規劃,如今開發商和買家卻希望十年八年就建成,理想與現實存在落差。此外,南沙距離市區較遠,屬於獨立的區域,自身配套不足,也不能利用市中心的配套,不像市中心有名校等配套資源的區域那樣有較多的剛需置業者、抗跌能力好,容易率先被買家拋棄,波動自然更明顯。
  南沙此輪迴暖,與廣州市場的回暖有很大的關係,但也不能過分高興,南沙樓市目前暢銷的仍是一些定價比較適宜的樓盤,特別是那些8000多元/平方米的幾乎可以說是有多少貨就可以消化多少貨,而單價在1.5萬元以上的,銷售速度仍是很慢,市場在整體回暖但仍未到火爆的時候。
  目前價格 基本見底
  黎文江(合富輝煌首席市場分析師)
  南沙的樓市波動較大,主要是當地沒有足量的產業工人,住宅的自住需求不多,南沙還是處於引進產業入駐的時期,要等產業先興起才更有投資價值,否則現在買了房子也需要放較長的時間,投資時機不算很理想,要等產業、交通、配套都齊全了,投資回報才能更理想。而投資者又主要看政策,前一段時間偏偏是政策的空窗期,自然少了投資者。再加上前一輪南沙的樓價拉升得較多,自然把很多買家嚇走了。
  南沙10月的成交均價在1萬元/平方米以下,價格已基本見底,現在自貿區的落實似乎越來越近了,未來的前景仍值得期待。為何南沙的樓價還不能上漲?主要是供應量過大,10月南沙的庫存仍有140萬平方米,而且投資者仍舉棋不定,有的去了與南沙相鄰但樓價優惠許多的中山買樓。
  一是肥胖症 庫存量最高峰的時候有100多萬平方米,以南沙近幾個月的平均消化速度來看,平均要兩年才消化完。身體肥胖出現了血壓過高等併發症,庫存消化壓力過大。
  二是基礎代謝偏低 肥胖與激素水平偏低、基礎代謝偏低有密切的關係,與近鄰的番禺等相比,一手住宅供應量增長速度其實並不算快,但番禺的代謝功能好,體內脂肪不易積壓,而南沙的情況則剛好相反。
  三是心臟早搏 南沙樓市早於當地的經濟發展而啟動,過多地透支了未來,一旦遇到不利的因素,只會爬得越高,摔得越慘。
  四是膽囊增生 前一兩年南沙樓市異常紅火,開發商膽子大了許多,一面高歌猛進拿地,一面快速開發,然而這隻是病理性的膽囊增生,一有風吹草動自然就被打回原形。
  五是抑鬱症 市場政策不明朗,使得投資者對南沙樓市的前景失去了信心,直接影響了南沙的銷量。
  南沙7月“入院”病因
  綜合結論
  專家醫囑
  黃韜:對於開發商來說,現在南沙拿地是不錯的時機,因為整體市場還未回暖,南沙很多項目都有優惠條件可談;而在售樓盤要保持目前的銷售量,若資金無壓力,可以等一等,到了明年回覆大市再推出。
  不熟悉商業地產的開發商少做商業,讓專門做商業的開發商去做,否則要挨很久才有出頭之日,要等到產業人口慢慢累積起來才有升值的空間。而買家入市則要有守五年的心理準備,挑房子的時候不能只看產品,還要挑地段、開發商和項目的規模,開發商實力對未來前景有保證,有一定規模的項目比小項目更有升值潛力。
  黎文江:就算市場回暖,開發商也不要急於升價,先做好消化庫存的工作,若仍在新建的項目,則可以選擇放慢速度,相信到明年下半年能消化一些庫存,可以考慮做一些類似養老地產,一些特殊的地段,如明珠灣區等可以做商業、辦公樓、企業總部,或工業產業也可以。對買家來說,自住者比較適合選擇靠近地鐵的樓盤,無地鐵的區域差一點,當然,自貿區若落實,若不怕等幾年,現在選擇入市也可以。
  梁棟賢  (原標題:“病情”趨於穩定,南沙樓市有望“出院”)
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